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概要： 近日，拿到終審判決書(shū)的省城消費(fèi)者錢(qián)剛(化名)松了口氣，一年多來(lái)，因?yàn)橘?gòu)房與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生的糾紛，最終有了結(jié)果，雖然法院沒(méi)有完全支持他的訴訟請(qǐng)求，但至少法院給了自己一個(gè)說(shuō)法。
近日，拿到終審判決書(shū)的省城消費(fèi)者錢(qián)剛(化名)松了口氣，一年多來(lái)，因?yàn)橘?gòu)房與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生的糾紛，最終有了結(jié)果，雖然法院沒(méi)有完全支持他的訴訟請(qǐng)求，但至少法院給了自己一個(gè)說(shuō)法。事情源于2007年8月份，錢(qián)剛購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)工程竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商向錢(qián)剛發(fā)出《入住通知書(shū)》，可是準(zhǔn)備收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)他所買(mǎi)的10號(hào)樓中，外墻由合同中約定的面磚飾面變?yōu)榱巳槟z漆，進(jìn)戶門(mén)也由合同中的防盜門(mén)變成了防火門(mén)，而開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售宣傳資料中承諾其安保系統(tǒng)符合星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際安裝的安保系統(tǒng)卻未達(dá)到相關(guān)文件規(guī)定的最低星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。錢(qián)剛覺(jué)得開(kāi)發(fā)商違約，在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果后，一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上了法庭，案件經(jīng)過(guò)一審、二審，近日合肥中級(jí)人民法院做出了終審判決，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)變更防盜門(mén)的違約責(zé)任，駁回其他訴訟請(qǐng)求。
外墻和入戶門(mén)的違約之爭(zhēng)
2006年1月，錢(qián)剛購(gòu)買(mǎi)了省城蒙城路附近的某樓盤(pán)一套房，當(dāng)時(shí)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中還約定“外墻為面磚和局部外墻乳膠漆；進(jìn)戶門(mén)為防盜門(mén)，戶內(nèi)不做門(mén)框及門(mén)扇，彩鋁窗(中空玻璃)”等內(nèi)容。同時(shí)小區(qū)銷(xiāo)售宣傳冊(cè)中還載有“物業(yè)之美：智能化安保系統(tǒng)，將點(diǎn)點(diǎn)滴滴的關(guān)懷，滲透無(wú)微不至的細(xì)節(jié)里……”。
記者在采訪中了解到，2005年8月錢(qián)剛所購(gòu)小區(qū)10號(hào)樓開(kāi)工建設(shè)。2006年5月，合肥市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站提出“建設(shè)單位應(yīng)將建筑節(jié)能作為設(shè)計(jì)要求的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，不得擅自改變節(jié)能設(shè)計(jì)。為保證建筑使用后的質(zhì)量要求，外墻保溫系統(tǒng)不宜采用面磚飾面”等意見(jiàn)。
2006年11月開(kāi)發(fā)商向安徽城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院發(fā)出工程技術(shù)聯(lián)系單，載明：原設(shè)計(jì)外墻為不保溫外墻，因新規(guī)范要求合肥地區(qū)外墻需采取保溫措施，為此原設(shè)計(jì)四層至十六層外墻面磚飾面需變更，經(jīng)向質(zhì)監(jiān)站等單位咨詢，外墻飾面需改為彈性防水乳膠漆，顏色同原設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位均在該工程技術(shù)聯(lián)系單上簽署同意。此后，開(kāi)發(fā)商按要求變更了小區(qū)10號(hào)樓外墻設(shè)計(jì)，并向各購(gòu)房戶發(fā)出通知，告知外墻增加了2.5cm厚保溫層，外墻從四層起由面磚改為涂料的情況。
而合同中約定的防盜門(mén)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商提出依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求，10層及10層以上根據(jù)防火要求應(yīng)當(dāng)采用防火門(mén)，所以安裝防火進(jìn)戶門(mén)符合規(guī)范要求，而法院認(rèn)為此做法確實(shí)違反了雙方合同的約定。
安保系統(tǒng)宣傳視為約定
法院在審理中認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在宣傳冊(cè)中承諾小區(qū)將安裝智能化安保系統(tǒng)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾明確具體，應(yīng)當(dāng)視為要約。相關(guān)說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。因此，開(kāi)發(fā)商在宣傳冊(cè)中確認(rèn)的智能化安保系統(tǒng)應(yīng)視為合同內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商提出智能化安保系統(tǒng)已經(jīng)安裝完成，不存在繼續(xù)履行合同的問(wèn)題，但開(kāi)發(fā)商無(wú)證據(jù)證明其安裝的智能化安保系統(tǒng)符合要求，對(duì)其已完成智能化安保系統(tǒng)建設(shè)的抗辯理由不予認(rèn)可，但考慮到智能化安保系統(tǒng)的安裝涉及小區(qū)物業(yè)、場(chǎng)地等方面因素，其他主體無(wú)法替代履行。于是針對(duì)錢(qián)剛提出的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院經(jīng)向錢(qián)剛釋明是否變更訴請(qǐng)為折價(jià)賠償。由于錢(qián)剛堅(jiān)持不變更，法院最終在判決中駁回此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
在一審審理中，法院判決開(kāi)發(fā)商賠償錢(qián)剛防盜門(mén)損失1500元；駁回錢(qián)剛其他訴訟請(qǐng)求。錢(qián)剛不服一審判決，提出上訴。近日，合肥市中級(jí)人民法院二審駁回其上訴，維持原判。近日，拿到終審判決書(shū)的省城消費(fèi)者錢(qián)剛(化名)松了口氣，一年多來(lái)，因?yàn)橘?gòu)房與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生的糾紛，最終有了結(jié)果，雖然法院沒(méi)有完全支持他的訴訟請(qǐng)求，但至少法院給了自己一個(gè)說(shuō)法。事情源于2007年8月份，錢(qián)剛購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)工程竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商向錢(qián)剛發(fā)出《入住通知書(shū)》，可是準(zhǔn)備收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)他所買(mǎi)的10號(hào)樓中，外墻由合同中約定的面磚飾面變?yōu)榱巳槟z漆，進(jìn)戶門(mén)也由合同中的防盜門(mén)變成了防火門(mén)，而開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售宣傳資料中承諾其安保系統(tǒng)符合星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際安裝的安保系統(tǒng)卻未達(dá)到相關(guān)文件規(guī)定的最低星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。錢(qián)剛覺(jué)得開(kāi)發(fā)商違約，在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果后，一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上了法庭，案件經(jīng)過(guò)一審、二審，近日合肥中級(jí)人民法院做出了終審判決，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)變更防盜門(mén)的違約責(zé)任，駁回其他訴訟請(qǐng)求。
外墻和入戶門(mén)的違約之爭(zhēng)
2006年1月，錢(qián)剛購(gòu)買(mǎi)了省城蒙城路附近的某樓盤(pán)一套房，當(dāng)時(shí)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中還約定“外墻為面磚和局部外墻乳膠漆；進(jìn)戶門(mén)為防盜門(mén)，戶內(nèi)不做門(mén)框及門(mén)扇，彩鋁窗(中空玻璃)”等內(nèi)容。同時(shí)小區(qū)銷(xiāo)售宣傳冊(cè)中還載有“物業(yè)之美：智能化安保系統(tǒng)，將點(diǎn)點(diǎn)滴滴的關(guān)懷，滲透無(wú)微不至的細(xì)節(jié)里……”。
記者在采訪中了解到，2005年8月錢(qián)剛所購(gòu)小區(qū)10號(hào)樓開(kāi)工建設(shè)。2006年5月，合肥市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站提出“建設(shè)單位應(yīng)將建筑節(jié)能作為設(shè)計(jì)要求的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，不得擅自改變節(jié)能設(shè)計(jì)。為保證建筑使用后的質(zhì)量要求，外墻保溫系統(tǒng)不宜采用面磚飾面”等意見(jiàn)。
2006年11月開(kāi)發(fā)商向安徽城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院發(fā)出工程技術(shù)聯(lián)系單，載明：原設(shè)計(jì)外墻為不保溫外墻，因新規(guī)范要求合肥地區(qū)外墻需采取保溫措施，為此原設(shè)計(jì)四層至十六層外墻面磚飾面需變更，經(jīng)向質(zhì)監(jiān)站等單位咨詢，外墻飾面需改為彈性防水乳膠漆，顏色同原設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位均在該工程技術(shù)聯(lián)系單上簽署同意。此后，開(kāi)發(fā)商按要求變更了小區(qū)10號(hào)樓外墻設(shè)計(jì)，并向各購(gòu)房戶發(fā)出通知，告知外墻增加了2.5cm厚保溫層，外墻從四層起由面磚改為涂料的情況。
而合同中約定的防盜門(mén)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商提出依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求，10層及10層以上根據(jù)防火要求應(yīng)當(dāng)采用防火門(mén)，所以安裝防火進(jìn)戶門(mén)符合規(guī)范要求，而法院認(rèn)為此做法確實(shí)違反了雙方合同的約定。
安保系統(tǒng)宣傳視為約定
法院在審理中認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在宣傳冊(cè)中承諾小區(qū)將安裝智能化安保系統(tǒng)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾明確具體，應(yīng)當(dāng)視為要約。相關(guān)說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。因此，開(kāi)發(fā)商在宣傳冊(cè)中確認(rèn)的智能化安保系統(tǒng)應(yīng)視為合同內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商提出智能化安保系統(tǒng)已經(jīng)安裝完成，不存在繼續(xù)履行合同的問(wèn)題，但開(kāi)發(fā)商無(wú)證據(jù)證明其安裝的智能化安保系統(tǒng)符合要求，對(duì)其已完成智能化安保系統(tǒng)建設(shè)的抗辯理由不予認(rèn)可，但考慮到智能化安保系統(tǒng)的安裝涉及小區(qū)物業(yè)、場(chǎng)地等方面因素，其他主體無(wú)法替代履行。于是針對(duì)錢(qián)剛提出的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院經(jīng)向錢(qián)剛釋明是否變更訴請(qǐng)為折價(jià)賠償。由于錢(qián)剛堅(jiān)持不變更，法院最終在判決中駁回此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
在一審審理中，法院判決開(kāi)發(fā)商賠償錢(qián)剛防盜門(mén)損失1500元；駁回錢(qián)剛其他訴訟請(qǐng)求。錢(qián)剛不服一審判決，提出上訴。近日，合肥市中級(jí)人民法院二審駁回其上訴，維持原判。w
