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概要： 品質(zhì)提升矜‧尚品攜手LG倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)生活【主持人】：各位搜狐焦點(diǎn)的網(wǎng)友，大家下午好。歡迎來到我們的嘉賓聊天室。今天請到嘉賓聊天室做客的嘉賓是長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威先生，郭先生，歡迎您。
品質(zhì)提升 矜‧尚品攜手LG倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)生活
【主持人】：各位搜狐焦點(diǎn)的網(wǎng)友，大家下午好！歡迎來到我們的嘉賓聊天室。今天請到嘉賓聊天室做客的嘉賓是長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威先生，郭先生，歡迎您！郭先生也是我們搜狐焦點(diǎn)的一個(gè)老朋友了，您所代表的項(xiàng)目——譽(yù)天下確實(shí)是自從去年在北京別墅市場推出過后就刮起了一陣旋風(fēng)，去年應(yīng)該一年初一期推出取得了當(dāng)年的熱銷場面，短期內(nèi)銷售一空。近期二期尚品推出過后5月份也是以當(dāng)月熱銷150套的優(yōu)異成績奪得當(dāng)月別墅銷售的銷冠，這次我們很高興的知道譽(yù)天下二期新品矜·尚品也即將上市，下面請郭先生跟我們網(wǎng)友聊一聊關(guān)于矜·尚品近期的進(jìn)展，首先我們想請郭先生給我們解釋一下，為什么這次的新品定名為矜‧尚品？
【郭子威】：矜‧尚品的名字背后有一個(gè)故事，因?yàn)樵诮衲晟习肽晔俏覀儗Τ龅牡诙诘牡谝徊糠郑覀兘凶錾衅?，第二部分本來從我們的角度希望給一個(gè)新的案名給它，起碼這個(gè)感覺客人對產(chǎn)品有一個(gè)新鮮感的概念，我們跟同事大家一起探討的時(shí)候覺得名字究竟改什么，如果全新的名字大家可能要花時(shí)間記下來，另外，尚品其實(shí)在09年上半年成績還算非常好，大家對尚品還有一個(gè)印象，如果這個(gè)階段完全把尚品脫掉，要新的概念大家會(huì)花很多時(shí)間、很多力氣做，我們就想采取一個(gè)盡量用尚品，但是在尚品之上加一些東西進(jìn)去，開始的時(shí)候我們最簡單，說笑了，開始說“金尚品”，開始隨便說一說，大家感覺“金尚品”有一些，人家國內(nèi)的開發(fā)商不會(huì)說這種名字的，我們一定要提高我們自己的品位，有一些特色出來，就說“金尚品”，人家感覺很爆發(fā)、很土的感覺，不要說這個(gè)，想另外一個(gè)。這是一直想來想去想得很好的名字，突然間我們覺得“金”的同意字“矜”是一模一樣，“矜”這個(gè)字不錯(cuò)，代表帶有的狀況或者很有品位的字，如果加個(gè)“矜”在上面，就說明這個(gè)尚品比上一個(gè)尚品還牛。我們要通過這一點(diǎn)把表面的優(yōu)勢或者一個(gè)區(qū)別帶給客戶，當(dāng)然最終跟尚品有什么區(qū)別，其他方面包括戶型有沒有區(qū)別，戶型上區(qū)別不大，但是最重要在本身所在的小區(qū)在密度方面有很大的區(qū)別，因?yàn)槲覀冋麄€(gè)譽(yù)天下第二期，尚品是第二期的第一部分，里面整個(gè)小區(qū)里面有150套，但是這次的矜‧尚品是包含兩個(gè)小區(qū)，就是說每一個(gè)小區(qū)有50套，總共矜‧尚品100套，但是你看如果一個(gè)小區(qū)50套跟上一期的尚品150套，很簡單，一個(gè)就是密度那種空間感壓迫感是很大的，因?yàn)?50套，附近左右一出去小區(qū)很多很多房子包圍著，但是如果密度是以前的三分之一，舒服的環(huán)境肯定有居住感覺的環(huán)境。所以我覺得不光是從名字，必須要從實(shí)在的優(yōu)勢把矜·尚品帶給客戶，再產(chǎn)生優(yōu)勢，你隨便叫矜·尚品跟尚品有什么區(qū)別，原來是這樣的，起碼在原來小區(qū)基本的密度跟以前是有區(qū)別的，人家才會(huì)有認(rèn)同性。要不然隨便改一個(gè)名字，如果沒有經(jīng)過一些理論性的表述，名字人家覺得是無聊的感覺，大家會(huì)忘記，還會(huì)回到以前的尚品那個(gè)階段。
【主持人】：所以說可以見矜‧尚品這個(gè)名字確實(shí)費(fèi)了一番工夫，既保持了尚品產(chǎn)品的延續(xù)性，同時(shí)也突出了矜·尚品跟以前產(chǎn)品進(jìn)步的地方，可以說密度低了，大家舒適度也會(huì)提高。這次矜·尚品組團(tuán)的位置是在整個(gè)譽(yù)天下北區(qū)處于哪個(gè)位置呢？
【郭子威】：屬于在譽(yù)天下中間的一部分，剛好是我們未來整個(gè)譽(yù)天下開發(fā)2000套房子中間的一個(gè)部分，所以處于一個(gè)非常有利的位置。
【主持人】：離我們水系的距離呢？
【郭子威】：兩邊水景包圍著，有兩個(gè)橋，在羅馬橋的旁邊，往后第四期、第五期還是采取那個(gè)類型的園林設(shè)計(jì)，所以將來附近對面還是有另外一個(gè)水景去包圍它，所以幾乎是兩面水景完全包圍住做一個(gè)景觀的區(qū)別。
【主持人】：因?yàn)槲抑雷u(yù)天下中間是幾個(gè)中心組團(tuán)的花園，離我們花園的位置怎樣？
【郭子威】：旁邊有花園，幾乎譽(yù)天下以前表達(dá)的或者一個(gè)優(yōu)勢的一些園林的設(shè)計(jì)就在它旁邊，相比以前第一期或者第二期第一部分的尚品完全地域方面有擁有剛剛說的兩個(gè)部分沒有的地理方面的優(yōu)勢。
【主持人】：就是地理?xiàng)l件更加優(yōu)越了，產(chǎn)品形態(tài)是不是跟以前一樣，疊拼、雙拼和獨(dú)棟比例跟以前相比怎樣？
【郭子威】：跟以前尚品占的比例幾乎差不多，因?yàn)閷儆诟衅肥峭粋€(gè)母親一樣，我們在100套里面70%是屬于連排，接近25%是屬于雙拼，有5%左右是屬于獨(dú)棟的比例。
【主持人】：我們這次矜‧尚品前不久跟LG有合作，下面能不能請郭先生把這次矜·尚品跟另外一個(gè)世界知名品牌的合作情況介紹一下？
【郭子威】：我們這次可以跟韓國的一個(gè)品牌LG合作，去做一個(gè)銷售的推廣，最主要的原因是我們希望可以通過LG把一些生活上的產(chǎn)品品位帶給客戶，因?yàn)槲覀冇X得在這次銷售中也是，除了園林的設(shè)計(jì)項(xiàng)目的配套之外，還希望可以提供一些在生活空間里面可以享受的東西，因?yàn)槲蚁Ｍ芏嘣诒本┑馁彿空?，本身他買了一個(gè)房子，可能不知道怎么把這個(gè)房子改造，配合他或者是按照他本身的生活方式，會(huì)把他生活方式提升的一個(gè)方式，就是說他可以裝修的很漂亮，但是如果沒有一些音響電器或者其他的生活配套，可能他那個(gè)房子還沒有生活的環(huán)境表達(dá)出來，沒有生活品位的環(huán)境表達(dá)出來，我們這次不光是賣房子，賣房子之后室內(nèi)空間，通過室內(nèi)空間一些產(chǎn)品帶給他生活的一個(gè)享受。就是說你在外面工作很辛苦，回到家里面希望可以通過一些音響產(chǎn)品，在家里面吃完飯之后慢慢享受自己應(yīng)該有的付出，因?yàn)樽约航o錢買房子，希望也可以享受一些你應(yīng)該享受的生活方式，就是把自己心理的狀況提升到另外一個(gè)境地，要不然你買一個(gè)房子已經(jīng)完全給這個(gè)房子控制了，應(yīng)該你自己把這個(gè)房子的空間之外控制，把自己心理的空間也盡量發(fā)揮出來，才是一個(gè)最終買了心目中理想的房子一個(gè)最終的目標(biāo)，這才是一個(gè)生活的方式，我希望可以通過跟LG的合作把這樣的方式帶給客戶。
我們這次頭50名客戶買房之后可以獲得3萬塊的LG產(chǎn)品，就是因?yàn)槲覀兿Ｍ梢酝耆焉畹囊恍┬螒B(tài)馬上會(huì)通過LG其中一個(gè)供應(yīng)商，當(dāng)然還有其他的一些產(chǎn)品，按照自己不同的型號(hào)去選擇，但是起碼幾個(gè)方面可以帶給他生活方面的一些改變，把生活的品位提高，這個(gè)才是我們對這期矜‧尚品銷售的其中一個(gè)理想，這個(gè)理想就是爭取利潤，也是在爭取客戶對我們品牌未來的支持，因?yàn)槲覀內(nèi)绻馐峭瞥霎a(chǎn)品沒有任何的銷售目標(biāo)、沒有任何的銷售給客戶的指導(dǎo)，通過一些銷售模式把他生活方式跟著世界潮流去走，才是未來對我們下一期客戶一個(gè)重點(diǎn)的播種方式，種下一些種子，希望明年推出下一期的時(shí)候，覺得還是在這方面下很多的工夫，希望下一期更加關(guān)注我們的產(chǎn)品。
【主持人】：剛剛郭先生介紹，我們前50名客戶都可以享受到3萬元LG的家電產(chǎn)品，的確非常大。郭先生現(xiàn)在有沒有打算，除了LG這個(gè)品牌之外還有其他一些能夠代表嘗試所提倡的生活方式的各個(gè)品牌不同方式的合作呢？
【郭子威】：因?yàn)檫@一期我們想從這個(gè)角度去做一個(gè)推廣，所以從這個(gè)角度來說暫時(shí)是處于LG跟我們這一個(gè)層面的合作，但是不排除或者明年我們再推出第三期的時(shí)候，另外一個(gè)項(xiàng)目是我們采取另外一個(gè)方式，不光是生活方式，其他各方面，包括再進(jìn)一步其他方面，包括運(yùn)動(dòng)，可能到時(shí)候會(huì)出現(xiàn)高爾夫球或者其他會(huì)所配合的預(yù)定，我們會(huì)不斷的去看整個(gè)世界的發(fā)展，潮流怎么樣，配合我們未來的銷售方式，去跟世界潮流接軌，也希望可以把潮流帶給我們，起碼我們在北京的客戶群可以通過購買我們譽(yù)天下未來的項(xiàng)目，可以把他生活形態(tài)、生活模式跟目前世界上的潮流可以有一個(gè)接觸的機(jī)會(huì)。
矜‧尚品未必采用一口價(jià) 可能提價(jià)5%-10%
【主持人】：我們也期待譽(yù)天下能夠帶來再一次的驚喜。現(xiàn)在還關(guān)心的一個(gè)問題就是譽(yù)天下的營銷策略，前兩期產(chǎn)品譽(yù)天下是采用一口價(jià)的銷售策略，在我們很多消費(fèi)者心目中樹立了非常良好的口碑，這一期矜‧尚品推出在營銷上還會(huì)延續(xù)這種方式嗎？
【郭子威】：我們一直在變，好像奧巴馬總統(tǒng)一樣，不斷吸收和觀察市場反應(yīng)之后，會(huì)安全不同的方式去做，我覺得上一期的成功當(dāng)然要配合當(dāng)時(shí)的天時(shí)、地利，未來銷售如何也不會(huì)說死一定是這種銷售模式或者任何銷售模式，我們是把我們的產(chǎn)品盡量跟世界接觸的方式簡化，為什么提出一口價(jià)，因?yàn)槟莻€(gè)銷售狀況希望可以在當(dāng)時(shí)的氣氛，尤其是去年，今年的氣氛我覺得明顯好很多，5月推出尚品的時(shí)候，去年的時(shí)候大家的狀態(tài)是非常猶豫、非常觀光的狀態(tài)，我們采取一口價(jià)。今年尚品簡單一點(diǎn)，感覺還在嘗試一下這種方式，但是不代表矜·尚品會(huì)采取這種方式，因?yàn)檫@兩個(gè)期間，第一個(gè)階段一定要采取，因?yàn)楫?dāng)時(shí)大家非常觀望，沒有購房的愿望的狀況下我們采取這種方式，要令他們覺得很超值，好像非常超值的感覺，好像在超級市場買貨，全部10塊，我沖進(jìn)去買了。但是不代表矜‧尚品也這樣做，矜‧尚品現(xiàn)在這個(gè)階段不可以完全明確到底會(huì)不會(huì)采取，我要看到時(shí)候市場反應(yīng)，或者究竟市場上會(huì)不會(huì)在這段時(shí)間銷售之前有其他更加好的方式、更加好的方法可以跟市場或者客戶接觸。
【主持人】：也是不斷的針對市場的反應(yīng)調(diào)整銷售策略。
【郭子威】：是。
【主持人】：這次銷售價(jià)格什么時(shí)候能公布呢？
【郭子威】：目前我們是屬于路演階段，我們上周做了LG周，下周末還會(huì)做，在現(xiàn)場樣板間明天正式開放，我們暫定是開放兩個(gè)禮拜或者三個(gè)禮拜，看狀況，如果狀況允許的話順利的話應(yīng)該在8月中，如果天氣允許的話可能一個(gè)禮拜或者兩個(gè)禮拜后，就是在8月底暑假結(jié)束之前，因?yàn)槲矣X得可能部分家長暑假忙一點(diǎn)，暑假之后可能要準(zhǔn)備學(xué)生上學(xué)，他們也是我們的客戶群，目前銷售時(shí)間表大概是這樣的。
價(jià)格方面，因?yàn)槲覀円捶磻?yīng)，第一，5月份的價(jià)格我覺得可以作為參考，因?yàn)閯倓傉f最簡單，從密度來說我們這次矜·尚品第一部分50套，就是上一次三分之一的密度，從這個(gè)角度看基本客觀的一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)別，就是從今年5月的時(shí)候同一時(shí)間賣，價(jià)格已經(jīng)有一個(gè)基本上的區(qū)別，如果你去買這個(gè)小區(qū)50套、那個(gè)小區(qū)150套，我覺得90%的會(huì)選50套，就是說本身50套有一個(gè)價(jià)格的區(qū)別，這本身50套矜·尚品跟尚品肯定有基本的區(qū)別，基本的區(qū)別具體是多少，我估計(jì)從一個(gè)合理性的推算出去大概是5%左右，就是在今年5月同一時(shí)間矜·尚品應(yīng)該矜·尚品會(huì)貴尚品5%，大家才會(huì)感覺這個(gè)貴一點(diǎn)考慮這個(gè)。另外加上本身來說5月份到現(xiàn)在氣氛有改善，最起碼5%了，5%到10%正常，如果按照推算起來，我的目標(biāo)應(yīng)該矜·尚品和尚品有15%的差距，按照市場的變化跟本身地理的位置有15%的差距，但是究竟我們最后會(huì)不會(huì)第一次矜·尚品第一階段馬上加15%，肯定不會(huì)，因?yàn)槲铱梢栽谶@里跟支持我們的一些客戶明確表達(dá)，第一階段我們矜·尚品推出的時(shí)候價(jià)格肯定會(huì)存在一個(gè)比目前市場的價(jià)格還是有一個(gè)優(yōu)惠，就是說我們未來第一批的價(jià)格我估計(jì)區(qū)別跟上一次來說大概是5%左右的區(qū)別，就是那個(gè)價(jià)格如果按照住宅面積算，我估計(jì)那個(gè)價(jià)格應(yīng)該在2500一平米左右，不含車庫，不含花園。
【主持人】：不含花園，包括花園層嗎？
【郭子威】：不包括，住宅部分。
【主持人】：實(shí)際上就是首層以上三層加露臺(tái)部分。
【郭子威】：對，我覺得這個(gè)價(jià)格相對目前隨便可以找到三四萬的價(jià)格反而是最便宜的，但是我覺得這個(gè)可以保證是第一部分，第二部分還會(huì)在價(jià)格方面有一個(gè)調(diào)整，這個(gè)調(diào)整可能也希望保持到5%左右，如果最理想，這兩個(gè)小區(qū)矜·尚品完全100套推出市場，市場也接受的話，應(yīng)該最終的價(jià)格跟上一期的尚品是有10%左右的區(qū)別，但是我們不能15%，因?yàn)槲蚁Ｍ罱K也可以保留5%的空間給客戶，將來他肯定有一個(gè)升值的空間，這樣才保持我們以往的銷售模式。
【主持人】：在我們這次矜·尚品的客戶中也保持一貫的定價(jià)策略，也要給客戶留上一定的上升空間。
【郭子威】：對。
【主持人】：剛才您也透露明天8月1日我們精裝修的示范屋就要開放了，我們矜·尚品還是延續(xù)以往產(chǎn)品精裝修交房的面貌。
【郭子威】：這次客戶還是有選擇，有多方面的選擇，包括采取基本的裝修還是按照價(jià)錢方面做調(diào)整的，如果按照不同的裝修效果，包括豪華歐洲的裝修形式，或者自然的亞洲的園林設(shè)計(jì)概念，他可以按照那個(gè)價(jià)格在房價(jià)方面價(jià)錢加進(jìn)去，做一個(gè)選擇，也是套餐的方式。這次采取的方式，不需要馬上選擇，在收房前最遲三個(gè)月決定怎么裝修，到時(shí)候我們把合約重新更改一次，重新加上去，把裝修費(fèi)也加上去，做一個(gè)價(jià)錢方面的區(qū)別出來。
【主持人】：這次矜·尚品我們裝修套餐跟上次尚品有什么區(qū)別沒有？
【郭子威】：基本上差別不大，最簡單園林比較自然的設(shè)計(jì)，裝修費(fèi)從100多萬到200多萬為主，跟上一次幾乎差不多，只是銷售方面生活的概念做一個(gè)推廣的方式。
譽(yù)天下不會(huì)捂盤惜售
【主持人】：目前別墅市場自從3月份回暖過后一路走高，不少項(xiàng)目都出現(xiàn)熱銷的局面，這次我們譽(yù)天下二期矜·尚品面世后也受到網(wǎng)友的密切關(guān)注，所以我們也是非常看好這次開盤后的走勢。針對現(xiàn)在這種熱銷的局面，長實(shí)在產(chǎn)品的推盤節(jié)奏上有什么把握？
【郭子威】：這次我覺得把握肯定會(huì)比上一次更好，但是我們最關(guān)心未來說我們還是很多的房子，未來最少有三期、四期開發(fā)的時(shí)段做銷售，這次我們完成100套，從去年的10月在近年來說實(shí)際完成了400套，看起來很多，實(shí)際相對我們項(xiàng)目來說才占20%，80%的項(xiàng)目還需要在未來的4年到5年時(shí)間去完成，這也是非常有把握的，但是我們在價(jià)格上也不會(huì)采取不合理的，就是追求爆發(fā)的搶錢的做法，肯定不會(huì)采取這種方式，如果采取這種方式第一不是屬于我們一貫的做法，我們不想給客戶的感覺長江實(shí)業(yè)是來北京就是搶錢的，這種感覺在形象上面不會(huì)獲得任何的認(rèn)可的，不會(huì)達(dá)到任何的效果，除了利潤上有獲得，但是對我們整體未來在國內(nèi)尤其在北京發(fā)展形象完全是沒有任何的幫助。
【主持人】：如果這次矜·尚品出現(xiàn)當(dāng)月推出就熱銷的局面的話，第三期會(huì)加快推出步伐今年推出嗎？
【郭子威】：第三期怎么快也不會(huì)今年推出，應(yīng)該是在明年的春節(jié)之后4、5月左右應(yīng)該會(huì)推出市場，這次銷售成績?nèi)菀椎某潭葢?yīng)該比上一次更好，但是我也不會(huì)盲目去看待這件事，把這次銷售簡單分兩個(gè)階段，頭50套是我要的目標(biāo)，后50套也是我要的未來的目標(biāo)，希望可以慢慢把它完成。這一次會(huì)有一些難得的我覺得，因?yàn)閮r(jià)格還是有一些差距，有了差距之后我覺得市場方面必須要通過看我們的樣板間，了解之后才能知道最終的成績，所以現(xiàn)在我還是有一些緊張，你問我反應(yīng)怎么樣，因?yàn)槊魈煺介_樣板間，必須明天開以后客戶感覺怎么樣，有沒有想交誠意金，當(dāng)然交15個(gè)是沒有問題的，交50個(gè)、100個(gè)才是我們的目標(biāo)。我這次希望最終可以在合理的價(jià)格，把這批所有的都賣光，這是我們的目標(biāo)，希望可以保持著三個(gè)階段每一個(gè)階段都可以順利的去銷售，配合明年的推出，大家才有一個(gè)預(yù)期的期待，然后大家才可以再繼續(xù)支持我們對譽(yù)天下第三期或者第四期、第五期的支持。
【主持人】：這次8月份推出實(shí)際上是矜·尚品的頭50套的入市？
【郭子威】：對，看當(dāng)時(shí)狀況還是有需求的話還是繼續(xù)按照計(jì)劃推，我肯定不想給人家感覺說又慢完了不賣了，又在調(diào)整，我情愿把價(jià)格一點(diǎn)點(diǎn)調(diào)整，盡快給市場做一個(gè)選擇，而不是人家感覺開發(fā)商不賣，我們不會(huì)捂盤，這樣怎么跟整個(gè)社會(huì)老百姓做交待。這個(gè)才是20%的銷售，沒有必要把自己的形象做一個(gè)這樣的糟蹋，肯定要自己以最合理可以接受的方式，無論價(jià)格也好、銷售模式也好。
【主持人】：按照自己既定的銷售策略去安排自己的銷售節(jié)奏。
【郭子威】：是。
【主持人】：我們也知道前期尚品在營銷過程中是在香港進(jìn)行了推售，當(dāng)時(shí)也是被我們很多媒體關(guān)注，這次我們矜·尚品在營銷方面會(huì)在港臺(tái)方面有哪些推廣計(jì)劃？
【郭子威】：上一期我們在香港做了一個(gè)非常成功的銷售，吸引到大概30組的客戶來北京購房。
【主持人】：最后成交多少套？
【郭子威】：30套左右，也占了20%左右的成績，這一期我們有一些改變，香港方面我們不會(huì)放太多時(shí)間，第一，因?yàn)橄愀畚覀兙哂幸郧暗慕?jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在香港基本上客戶，我們也會(huì)在本身香港的長江總部放一些資料給客戶，我相信可能個(gè)別的客戶來北京，但是最大的原因因?yàn)檫@次數(shù)量不太多，我不想給北京的客戶感覺，現(xiàn)在很多香港客戶來到北京跟他搶房，香港的客戶把北京的房子又搶高，就好象以前也出現(xiàn)這種的，在社會(huì)上也引起這種說法，香港把房價(jià)推高，我不想感覺這樣。
所以這次我們沒有特意去香港做這種安排，但是反而這一期我們有新的想法，看待另外一個(gè)陣地，就是臺(tái)灣，因?yàn)槲矣X得從目前經(jīng)濟(jì)、政治來說，看兩岸發(fā)展方面，未來肯定不會(huì)走退后的方向，大家肯定越來越接近、越來越親密的聯(lián)系，就是說將來臺(tái)灣的企業(yè)或者投資者會(huì)很多來到國內(nèi)去做投資或者自己自住，來到國內(nèi)如果臺(tái)灣來說，最期望的一個(gè)城市就是上海跟北京，因?yàn)楸本┦鞘锥?，沒有辦法代替，上海有30萬臺(tái)灣人肯定正常。
如果要開發(fā)整個(gè)國內(nèi)國內(nèi)市場，必須要在北京有一個(gè)總部，這是很重要的，所以臺(tái)灣企業(yè)很多，所以我們也花一點(diǎn)時(shí)間通過一些中介人在臺(tái)灣做一個(gè)交流，希望可以把臺(tái)灣的客戶直接帶到我們現(xiàn)場去參觀，我們同時(shí)也預(yù)留其中50套矜·尚品其中10套給臺(tái)灣的客戶，將來他可以預(yù)先購買，這樣北京也會(huì)接受，也不會(huì)感覺他們有很大壓力，10套相對50套占了20%，其他40套留給北京，香港的客戶必須要來北京直接去看，跟北京的客戶一起去分這個(gè)市場。如果把香港跟臺(tái)灣拿10套，我覺得太少了，不如直接給臺(tái)灣，我覺得這次臺(tái)灣的客戶來說，他的期望也不會(huì)太大，但是我盼望他將來是作為我們未來銷售的來源地，將來不可以光靠香港的，因?yàn)榈胤叫?，人口也不太多的狀況下，臺(tái)灣應(yīng)該也是開發(fā)商應(yīng)該可以留意的市場，看誰去把它開發(fā)出來，才是重要的一個(gè)點(diǎn)。
【主持人】：這次我們非常期待的臺(tái)灣之行會(huì)安排在什么時(shí)候？
【郭子威】：大概8月開始，配合我們明天開放樣板間，如果中介帶過來，每個(gè)中介會(huì)直接帶著客戶參觀，可以按照計(jì)劃去購房，最快應(yīng)該下周末的時(shí)候有一批會(huì)來，但是目前還沒有確認(rèn)具體多少，但是我希望數(shù)量可以有二三十組左右，是我們目前最基本的期望。
【主持人】：我們也期待這次臺(tái)灣客戶譽(yù)天下之行可以取得成功。
開發(fā)商下半年重點(diǎn)是拿地不是賣房
下面也想請郭先生跟我們聊聊房地產(chǎn)近期熱點(diǎn)的話題，近期可能大家聽的最多的一個(gè)詞就是通脹預(yù)期，我們搜狐焦點(diǎn)新成立了中國房地產(chǎn)研究中心也專門出了一份報(bào)告，就叫“通脹預(yù)期下的房地產(chǎn)走勢分析”，近期包括別墅類的高端住宅類賣得很好，我們采訪一些項(xiàng)目代表的時(shí)候，他們也把熱銷的部分原因歸結(jié)為通脹預(yù)期，很多人會(huì)把買我們的別墅當(dāng)成大宗資產(chǎn)的儲(chǔ)值，其實(shí)最近市場上存在兩種聲音，一種聲音是擔(dān)心接下來的財(cái)政措施會(huì)有所緊縮，但是最近央行調(diào)查的一個(gè)報(bào)告指出，在今年全球經(jīng)濟(jì)回暖貨幣條件較為寬松的大背景下，國際初級商品價(jià)格的同比大幅上漲、國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格反彈，這些跡象也一定程度上表明實(shí)際上我們的通脹預(yù)期也是有所增強(qiáng)的。但是最近也是央行相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，下階段我們將繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策，而且當(dāng)然會(huì)注重一種市場化的手段，而不是規(guī)模化的手段，所以可能我們開發(fā)商又松了一口氣，郭先生怎么看？
【郭子威】：我自己覺得，第一次國家在貨幣政策已經(jīng)強(qiáng)調(diào)過必須要采取適當(dāng)勢力的寬松的政策，我覺得這方面肯定對國家有信心的未來的安排，但是從未來的數(shù)據(jù)看，今天最新的消息說，未來7月份放款的量大概是5千億人民幣，相對6月的1.5萬億是減少了60%，看本身銀行內(nèi)部自己做了協(xié)調(diào)的方式，把放款的量做自我減少的一個(gè)方式，我覺得未來下半年肯定在放款數(shù)量上面減少，這是正常的，因?yàn)殂y行要達(dá)到自己的目標(biāo)，不是國家政策會(huì)影響他擺正自己的方式。包括工行，我看昨天的數(shù)說80%的增長，今年達(dá)到既定的目標(biāo)，那么強(qiáng)大的在貨幣貸款上的增長，幾乎沒有必要再增長，下半年肯定對房地產(chǎn)影響大概就是貸款的量，但是不要忘記，實(shí)際幾方面會(huì)影響的：
第一，開發(fā)商的行為會(huì)影響市場，開發(fā)商上半年幾乎已經(jīng)拿到上半年80%、90%的銷售量。我們自己來說，上半年我們做了250套的150套，下半年需要達(dá)到上半年的60%的數(shù)量，本身來說，開發(fā)商已經(jīng)沒有完全的壓力，在房地產(chǎn)供應(yīng)方面完全沒有這種壓力，銀行的貸款多少影響不到，因?yàn)樯习肽暌呀?jīng)達(dá)到他的目標(biāo)，下半年銀行的支持力度對房地產(chǎn)影響相對來說沒有大家想像得那么大，銀行不做貸款沒有什么，因?yàn)殚_發(fā)商幾乎已經(jīng)達(dá)到他的要求，現(xiàn)在開發(fā)商反而是更多面對著怎么來增加自己目前的土地儲(chǔ)備，保持他們在未來開發(fā)房地產(chǎn)的競爭力，確保他們有足夠的土地去開發(fā)，這個(gè)會(huì)是重要目標(biāo)，而不是現(xiàn)在賣不賣房子，跟以前去年下半年大家所面對的困境完全沒有這個(gè)狀況，所以目前對房地產(chǎn)來說，我感覺下半年需求肯定會(huì)比上半年少，但是未來的供應(yīng)業(yè)會(huì)相對要少，但是兩者大家還是有一個(gè)區(qū)別，還是需求比供應(yīng)大，就造成了價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大**動(dòng)，反而我覺得從目前角度，需求大過供應(yīng)的話，特有的一些項(xiàng)目，包括高端的別墅的項(xiàng)目現(xiàn)在價(jià)格反而相對平穩(wěn)，才會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定高過正常的上升的空間。
通脹我覺得是大家永遠(yuǎn)拿出來做一個(gè)投資房地產(chǎn)的說法，永遠(yuǎn)是拿通脹買房子，其實(shí)我覺得上半年房子成交量上升或者價(jià)格上升是有部分因?yàn)槿ツ旰艽蟛糠钟捎诓缓侠硇詨鹤?，包括成交量，現(xiàn)在釋放出來。加上人的心理，如果看好的話任何方式阻擋不到，如果大家完全是悲觀的話，任何的方式也不會(huì)把悲觀的情緒改變。從這個(gè)角度來說，通脹我覺得很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家有不同的看法，但是就目前的情況看，我看不出目前國內(nèi)有通脹，第一，CPI、PPI的數(shù)據(jù)，尤其PPI居民生活的指數(shù)，還是屬于下降的狀況下，我看不出這個(gè)數(shù)字會(huì)出現(xiàn)馬上通脹壓下去，通脹是大家預(yù)期未來會(huì)出現(xiàn)的，整個(gè)世界人口不斷增加，資源不斷減少之下，通脹肯定會(huì)出現(xiàn)，但是會(huì)不會(huì)明年出現(xiàn)，我看明年出現(xiàn)的機(jī)會(huì)不會(huì)太大。如果兩年之后、三年之后還不會(huì)出現(xiàn)肯定有問題，那個(gè)世界或者國家肯定有問題，通脹永遠(yuǎn)會(huì)出現(xiàn)問題，但是短期今年或者明年不會(huì)突然間出現(xiàn)這個(gè)狀況，所以買房是不是因?yàn)橥?，有，其中一個(gè)因素，但是這個(gè)因素不是存在的，是未來想像的因素，反而因?yàn)樾睦頎顩r加上去年的不合理，把一些壓住了一些購房反彈出來，才會(huì)把價(jià)格推上去。但是這個(gè)結(jié)果會(huì)造成開發(fā)商已經(jīng)解決他們面對的壓力。
去年我記得有一次在這里也討論過開發(fā)商怎么面對資金問題，現(xiàn)在完全沒有資金問題，現(xiàn)在資金過剩的問題出現(xiàn)了，他們太多的錢，怎么去買土地補(bǔ)充他們的土地資源，確保他們將來兩年之后、三年之后、五年之后在市場還是擁有地位，為什么現(xiàn)在目前國內(nèi)不同城市出現(xiàn)所謂的地王，因?yàn)樗麄儽仨氁@個(gè)價(jià)格去補(bǔ)充土地，你不補(bǔ)充的話另外一個(gè)開發(fā)商來補(bǔ)充，他補(bǔ)充之后你將來的競爭力會(huì)減少。所以現(xiàn)在出現(xiàn)的局面就是，要不然搶地，要不然賣不出地，就是大家想開發(fā)商賣不出發(fā)愁的狀況還是去搶地，如果大家說這個(gè)沒有辦法，又想賣便宜、又不想搶地，大家非常理想，但是按照以前的做法肯定會(huì)出現(xiàn)，賣不出去影響各行各業(yè)的狀況人的生活，整個(gè)心態(tài)也不同了，消費(fèi)也有影響。目前國家經(jīng)濟(jì)的狀況反彈的力度是其他國家沒有的，大家非常羨慕國內(nèi)的狀況，上半年7.1%的生長速度，下半年估計(jì)肯定超過9%，才可以達(dá)到8%，這個(gè)是其他國家不會(huì)出現(xiàn)的。
所以未來我估計(jì)房地產(chǎn)按照目前的情緒跟實(shí)在開發(fā)商的狀況，本身價(jià)格已經(jīng)平穩(wěn)了，近年來說，我估計(jì)上半年5%的增長也是很正確的，明年5%、10%的增長我覺得是非常合理的，我覺得通脹不是很重要的一個(gè)因素，因?yàn)楹軓?fù)雜，還要算貨幣供應(yīng)，但是目前最簡單，CPI數(shù)據(jù)沒有反映過來，我也看不出明年會(huì)反映出來那個(gè)狀況，基本面美國經(jīng)濟(jì)還沒有復(fù)蘇，很高的數(shù)字，今天晚上會(huì)公布失業(yè)率數(shù)據(jù)，處于很高的水平，肯定對國內(nèi)是有影響的，國內(nèi)是采取內(nèi)需的方式，國家也不希望那個(gè)價(jià)格漲上去，但是目前的狀況是很難去做，但是通脹在目前階段短期之內(nèi)明年下半年之內(nèi)肯定不會(huì)出現(xiàn)。
【主持人】：郭先生的觀點(diǎn)就是，一個(gè)就是下半年我們各大房企的重心將會(huì)轉(zhuǎn)移，不是賣房，而是拿地。第二，您覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖包括價(jià)格走高的趨勢，通脹預(yù)期只是其中比較小的因素，更多的還是根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)近期的表現(xiàn)以及供需關(guān)系所決定的。
【郭子威】：是。
別墅兩到三年內(nèi)將升值20%—30%
【主持人】：下面具體到以譽(yù)天下為代表的別墅市場，您覺得像剛剛說明年的經(jīng)濟(jì)會(huì)有5%到10%的增長，別墅市場呢，你覺得譽(yù)天下未來價(jià)格水平是怎樣的？
【郭子威】：我覺得別墅類會(huì)相對平均數(shù)高一點(diǎn)，因?yàn)樾枰且驗(yàn)楣?yīng)少，需求沒有減少，供應(yīng)的比需求量肯定會(huì)小很多，很多外國公司肯定很看中中國市場，在中國會(huì)做代辦處，上海、北京就是首選的城市，在這個(gè)狀況下北京、上海肯定未來會(huì)吸引很多外來的公司，重新投入，對高端的一些產(chǎn)品，高端的公寓、別墅類的肯定有很大的需求。像我們這個(gè)地區(qū)為什么很吸引外國的客戶，因?yàn)樗旧碛谢镜慕逃厦娴膬?yōu)勢，環(huán)境吸引人，他們完全可以跟在他們自己國家，美國也好、歐洲也好生活一模一樣，才會(huì)有這種吸引力，別墅有這個(gè)吸引力，我們當(dāng)然有這種吸引力非常好的領(lǐng)先位置。從這個(gè)角度來看，基本上每年正常來說5%—10%整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們在中間再加5%—10%我覺得完全可以的，兩年之后我估計(jì)應(yīng)該是20%—30%升值的空間。
【主持人】：您預(yù)計(jì)明年是10—15%，兩年到三年是20%—30%。
【郭子威】：沒錯(cuò)，這是我客觀的這個(gè)角度看別墅加上我們特殊的優(yōu)勢。
【主持人】：您覺得譽(yù)天下呢？
【郭子威】：譽(yù)天下從這個(gè)角度。當(dāng)然有些別墅東南西北北京的項(xiàng)目，你自己去看看，比如從東邊中央別墅區(qū)我覺得還是有這個(gè)潛力，但是其他別墅區(qū)有自己的特色，但是人群怎么樣，可不可以成功吸引到這一批外國在北京要做代辦處的那些客戶，如果你成功吸引他的話的你有哪個(gè)能力，但是我覺得我們完全有這個(gè)能力，因?yàn)檫@是我們所在的地區(qū)，生活的方式跟基礎(chǔ)的設(shè)備完全可以做到，所以對我們這個(gè)區(qū)域東部中央別墅區(qū)，可能在中央別墅區(qū)其他的開發(fā)商我也是表示非常有信心的看法就在這里。
【主持人】：剛剛您說20%—30%實(shí)際上是針對中央別墅區(qū)的別墅，還是是北京別墅市場的平均水平？
【郭子威】：肯定也會(huì)比正常高，但是不同的地區(qū)可能差一點(diǎn)，也不會(huì)期望20%—30%，主流是會(huì)這樣。
【主持人】：因?yàn)槲覀円仓腊ê笃诋a(chǎn)品譽(yù)天下的面積應(yīng)該是有所增高的，單體密度會(huì)增大，是不是就是說應(yīng)該2—3年如果在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上再提價(jià)有可能處于達(dá)千萬的水平？
【郭子威】：沒錯(cuò)，這是我們未來可能第三期沒有那么快，但是第四期、第五期如果按照本身面積提升至后，加上單價(jià)的提升至后，應(yīng)該有機(jī)會(huì)到1千萬，就是說大概兩年、三年我估計(jì)，當(dāng)然不同的不同的形式，不是那種類型的，起碼那個(gè)價(jià)格肯定有機(jī)會(huì)最便宜的入場費(fèi)用，不是這種產(chǎn)品，但是這類產(chǎn)品也會(huì)提升。
【主持人】：今天由于時(shí)間關(guān)系訪談即將結(jié)束，最后請郭先生送給搜狐焦點(diǎn)的網(wǎng)友幾句話作為這期訪談的結(jié)束。
【郭子威】：首先感謝搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)在過去這些年對我們的關(guān)注，我希望搜狐的網(wǎng)友把握這一次最后的機(jī)會(huì)，為什么形容這次是最后的機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@期我們矜·尚品幾乎下一期不會(huì)出現(xiàn)這一類型精品的別墅，將來的別墅面積會(huì)提高，將來整體每一套的價(jià)格肯定會(huì)提高，剛才說是不是會(huì)到預(yù)期1千萬，不一定，但是第三期估計(jì)目前的時(shí)候可能入場費(fèi)要到800萬，現(xiàn)在目前說600萬左右的價(jià)格可以買到矜·尚品最后的機(jī)會(huì)，希望焦點(diǎn)網(wǎng)的網(wǎng)友把握這個(gè)機(jī)會(huì)，如果以前沒有看過或者以前看過還是有一些懷疑的話，這次可以去看看，因?yàn)榭梢哉f下一期不會(huì)再出現(xiàn)這一類小型的產(chǎn)品，就是將來你覺得這個(gè)產(chǎn)品最好，將來投資這些產(chǎn)品不會(huì)錯(cuò)，應(yīng)該把握這個(gè)機(jī)會(huì)到我們現(xiàn)場參觀我們的樣板間，感受一下生活的方式，不一定要買房子，可以去聽一聽音樂，享受一下，可能對未來自己住房的概念還是有一定的幫助的。
【主持人】：謝謝郭先生，明天也就是8月1日我們的矜·尚品的樣板間就要正是對所有的公眾開放了，也希望對矜·尚品有興趣的網(wǎng)友前去一探究竟，我們也祝愿8月份矜·尚品開盤過后能在銷售商延續(xù)前兩期產(chǎn)品的熱銷，續(xù)寫北京別墅市場的一段傳奇。
