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    “今天很高興能夠與各位網(wǎng)友就一些問題進(jìn)行探討。在我們做具體的成本分析之前，就一些基本的小概念做一些分析和說明。

    做房地產(chǎn)開發(fā)一般情況下有這樣幾個(gè)問題：

    第一，每一個(gè)樓盤開盤的時(shí)候都講容積率，是指把一個(gè)小區(qū)總的建筑面積與用地面積的比率，對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，對(duì)于買房者來說，容積率關(guān)系到居住舒適度，容積率越低舒適度越好。

    一般的房屋容積率在1.5左右，像高層、超高層是4.5左右，一般房屋控制在1.0以下，國(guó)家對(duì)別墅還有一個(gè)特別的約定不能低于0.6，因?yàn)閲?guó)家還有土地節(jié)約成本方面的考慮。

    第二，綠化率，也叫綠地率，就是小區(qū)的綠化面積和總占地比率。我們綠化率越高，小區(qū)的環(huán)境綠化、景觀會(huì)感覺好一些。

    第三，建筑密度。房屋底層、首層的建筑面積總和和小區(qū)建筑面積比率，建筑密度越低感覺小區(qū)很寬敞，不會(huì)感覺很壓抑。

    下面講一下房屋常見的建筑形式，房屋常見的是從古代有木結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在的磚石結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。還有承重墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，還有筒體結(jié)構(gòu)。這種大跨度空間結(jié)構(gòu)，一般用于平常的體育館場(chǎng)館方面。住宅房屋一般情況下，墻承重一般是磚結(jié)構(gòu)、筒體的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

    前幾天正好有一個(gè)重慶中路369號(hào)經(jīng)濟(jì)適用房成本公示，結(jié)合這方面我們?cè)僦v一下抗震方面的知識(shí)。在講這個(gè)之前，還要跟大家介紹一下關(guān)于工程造價(jià)的簡(jiǎn)單小概念。

    對(duì)于工程造價(jià)來說，主要從兩個(gè)方面來講，一般情況下，如果從開發(fā)商的角度來講，是指從土地，向**有關(guān)部門，或者向承包商支付的一些房屋建筑成本的總和；

    另外從承包商角度來講，也就是建筑施工單位，工程造價(jià)是指承包一項(xiàng)工程的承包價(jià)格。大家也許說某一個(gè)地方感覺房?jī)r(jià)很高，單純從建造一棟樓房所產(chǎn)生的建筑直接成本來說，的確很低。建造之前也發(fā)生了一些前期的在土地市場(chǎng)，所指出的成本，或者在拆遷征地市場(chǎng)發(fā)生的成本，這部分費(fèi)用，比如像公開拍賣這種，大家還比較好掌握一些，但是像征地拆遷補(bǔ)償，這方面基本上一般不對(duì)外公布，這塊成本是一些隱藏的成本。