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　　一直和市場(chǎng)若即若離的住房反向抵押貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品終于有望漸行漸近?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》從太平洋人壽保險(xiǎn)公司了解到，由其承擔(dān)研究的建設(shè)部“住房反向抵押貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品行業(yè)應(yīng)用研究”課題成果于本月早些時(shí)候，已經(jīng)通過(guò)了由清華大學(xué)土木工程系教授擔(dān)任組長(zhǎng)的7名專(zhuān)家的驗(yàn)收。

　　建設(shè)部官員也對(duì)成果進(jìn)行了充分肯定。

　　據(jù)了解，太保壽險(xiǎn)通過(guò)對(duì)住宅反向抵押產(chǎn)品在其他國(guó)家應(yīng)用發(fā)展情況的了解和研究，分析和探討了該產(chǎn)品在中國(guó)養(yǎng)老體系的補(bǔ)充作用，也提出適用于中國(guó)的住宅反向抵押產(chǎn)品及其行業(yè)應(yīng)用模式。不過(guò)據(jù)本報(bào)記者了解，住房反向抵押貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品具體何時(shí)在我國(guó)推出仍無(wú)時(shí)間表。

　　在美國(guó)等保險(xiǎn)發(fā)達(dá)市場(chǎng)上，“住房反向抵押貸款”是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。

　　它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷(xiāo)售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款本息，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分，即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。

　　其操作過(guò)程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買(mǎi)房。一般來(lái)說(shuō)，粗略的計(jì)算公式為：［房屋面積×房屋評(píng)估單價(jià)×(1-25%)÷(男女平均壽命-投保人實(shí)際年齡)］÷12個(gè)月＝每月給付金額(其中的25%為保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息)。

　　目前我國(guó)60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到1.45億，占全國(guó)總?cè)丝诘?1%。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)老年人口將達(dá)到4.2億，占總?cè)丝诮?5%。在“未富先老”的國(guó)情下，如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在**面前的大問(wèn)題。

　　全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)賴(lài)明就曾提出過(guò)“以房養(yǎng)老”的概念，他分析認(rèn)為，城市中很多老年人，辛苦一生所得的財(cái)富幾乎只換來(lái)了一套房子。由于要居住，不可能**或出租。而2個(gè)獨(dú)生子女可能要贍養(yǎng)4個(gè)老人。因此，如果一套房子提前變現(xiàn)，將是一種折中的方式。不過(guò)他也分析認(rèn)為，雖然這在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)被證明是一種成熟的融資方式，但在我國(guó)實(shí)施還需要解決一系列問(wèn)題。同時(shí)，他建議先選擇幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市試點(diǎn)，等到成熟后再向全國(guó)各地推廣普及。

　　近幾年房?jī)r(jià)不斷走高，使得這些老年居民用較少的錢(qián)買(mǎi)下了價(jià)值較大的房產(chǎn)。這筆固定資產(chǎn)如果能用活，將是目前在我國(guó)大部分老年居民中建立壽險(xiǎn)保障的出路?！胺聪虻盅嘿J款”保險(xiǎn)項(xiàng)目一旦設(shè)立，將使擁有私人房產(chǎn)并愿意投保的老年居民享受到過(guò)去難以想象的壽險(xiǎn)服務(wù)。

　　盡管主管部門(mén)、學(xué)界、商界都在為反向抵押貸款保險(xiǎn)這一創(chuàng)新概念叫好，但是目前似乎仍有一些問(wèn)題很難解決：?jiǎn)螐谋ｋU(xiǎn)公司來(lái)看，反向抵押貸款保險(xiǎn)基本上等同于一個(gè)躉交保費(fèi)的壽險(xiǎn)產(chǎn)品，房屋的價(jià)值相當(dāng)于確定老人向保險(xiǎn)公司一次性繳納了多少保費(fèi)，而當(dāng)評(píng)估價(jià)值確定之后，保險(xiǎn)公司即開(kāi)始履行向老人支付養(yǎng)老金的義務(wù)。由于在養(yǎng)老金支付的相當(dāng)長(zhǎng)的期限里，房?jī)r(jià)是波動(dòng)的，加上這是一個(gè)跨銀行、保險(xiǎn)的理財(cái)(相關(guān):證券 財(cái)經(jīng))類(lèi)產(chǎn)品，對(duì)保險(xiǎn)公司的精算要求非常高，具體操作難度使國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司對(duì)這一產(chǎn)品持謹(jǐn)慎態(tài)度。另外，保險(xiǎn)公司在得到房子以后，如何處置又是一個(gè)具體問(wèn)題。