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　　小戶型從2000年起成為滬上熱點(diǎn)，2001和2002年已經(jīng)風(fēng)靡于市場(chǎng)。在短短幾年里，從青年公寓、休閑式小戶型、緊湊型辦公，到酒店式公寓、酒店式辦公、商旅客居，再到老人公寓、投資性產(chǎn)權(quán)式酒店和辦公等等，各種新概念圍繞小戶型應(yīng)運(yùn)而生，并得到了快速的成長(zhǎng)。

　　小戶型產(chǎn)品在地產(chǎn)中特色鮮明。一般來(lái)說(shuō)，它具有面積小總價(jià)低、位置優(yōu)越配套全、流通性良好等優(yōu)點(diǎn)。自用者因?yàn)槠洹靶《钡墓δ軐⑵渥鳛檫^(guò)渡性產(chǎn)品使用，投資者因?yàn)橘Y金壓力小、租金可以作還貸而對(duì)其熱衷不已。在近幾年的市場(chǎng)中，小戶型產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，形象良好、銷(xiāo)售靈活的小戶型產(chǎn)品一般都能銷(xiāo)售得非?；鸨Ｄ壳笆袌?chǎng)上一些小戶型產(chǎn)品，像天驕、飛雕、唐朝大酒店等受到追捧，也證明了小戶型項(xiàng)目是有其獨(dú)特魅力的。

　　據(jù)五合國(guó)際主設(shè)計(jì)師劉力分析，在小戶型一派繁榮的同時(shí)，專(zhuān)家們對(duì)小戶型的質(zhì)疑從未停息，功能缺陷、采光通風(fēng)、安全隱患等等問(wèn)題糾紛不少。隨著這幾年推出的小戶型產(chǎn)品陸續(xù)交房，從物業(yè)的實(shí)際使用情況來(lái)看，小戶型的種種問(wèn)題顯得更加突出。

　　設(shè)計(jì)上存在先天不足。部分高層小戶型一梯超過(guò)十戶甚至幾十戶，在上下班高峰期電梯容量嚴(yán)重不足；多數(shù)小戶型為塔式建筑，分割過(guò)密，安全通道阻塞，采光通風(fēng)性能和安全性都較差。功能性差也是許多小戶型的弊病，部分小戶型住宅沒(méi)有煤氣管道，僅靠電磁爐，造成生活缺陷。還有一些小戶型層高不足，業(yè)主在入住后，家具入室后，整個(gè)房屋空間便顯得非常局促。

　　配套不到位。許多業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，所購(gòu)小戶型所坐落的地段配套不齊，辦公周邊缺乏商務(wù)配套，酒店公寓缺乏與之相應(yīng)檔次的會(huì)所。一家位于新疆路上的物業(yè)，當(dāng)初定位為四星級(jí)酒店公寓，并對(duì)其高檔會(huì)所大肆宣傳，如今這兒竟成了私人經(jīng)營(yíng)的棋牌室。更有些發(fā)展商乘市場(chǎng)形勢(shì)好，將當(dāng)初承諾的功能層分割**，使整個(gè)物業(yè)檔次驟降。

　　定位不準(zhǔn)確。小戶型的火爆使一些發(fā)展商樂(lè)此不彼，圖一時(shí)之快跟風(fēng)進(jìn)入，在事先沒(méi)有做好市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品規(guī)劃的基礎(chǔ)上就上馬小戶型項(xiàng)目，十分盲目。例如，一些居住型的小戶型公寓卻要承擔(dān)商業(yè)類(lèi)水電費(fèi)用，使業(yè)主居住成本大大提高，原打算居住的業(yè)主不得不放棄使用，將其租給小公司辦公，造成整個(gè)物業(yè)環(huán)境的混亂。

　　管理不善。后期的管理是區(qū)分小戶型物業(yè)檔次的關(guān)鍵。部分發(fā)展商只注意回收資金，忽視了后期管理，無(wú)法達(dá)到先期宣傳的高檔管理水準(zhǔn)，很多早期的小戶型產(chǎn)品都有此種毛病。管理不善造成小戶型物業(yè)內(nèi)人員混雜，環(huán)境較差，難以增值甚至?xí)斐少H值。反之，現(xiàn)在也能夠看到一些運(yùn)營(yíng)較成功的小戶型，它們都具備良好的物業(yè)管理，這些物業(yè)聚集了大量的高端客戶，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)檔次和使用氛圍之間良性互動(dòng)，為租戶提供了良好的環(huán)境，也促進(jìn)了業(yè)主物業(yè)的增值。

　　周邊環(huán)境差?，F(xiàn)在不少小戶型物業(yè)僅為一至兩棟單體樓，無(wú)法形成自身的小區(qū)，受周邊環(huán)境影響較大。有的項(xiàng)目坐落在棚戶區(qū)，環(huán)境差亂，使物業(yè)的形象大打折扣。

　　承諾無(wú)法兌現(xiàn)。一些小戶型項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)客戶承諾將有穩(wěn)定回報(bào)，一旦項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，發(fā)展商賺得盆滿缽滿之后就抽身而退。留下的攤子既無(wú)擔(dān)保又無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)者，管理上很混亂，無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初的高額回報(bào)，損失的是小業(yè)主。

　　上海錦和房產(chǎn)機(jī)構(gòu)地產(chǎn)分析師李軍認(rèn)為，造成以上眾多問(wèn)題的原因除了部分發(fā)展商跟風(fēng)逐利、急功近利的思想之外，還有更深層次的原因。

　　早在上個(gè)世紀(jì)九十年代中后期，大量的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未完成便遭遇了經(jīng)濟(jì)冷卻，很多發(fā)展商的資金鏈斷裂，項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)。2000年以后，隨著樓市的復(fù)蘇，“半拉子”工程開(kāi)始復(fù)活，或被收購(gòu)或被再度注入資金改造。由于上個(gè)世紀(jì)遺留下來(lái)的“半拉子”工程以塔樓居多，雖然設(shè)計(jì)陳舊，但基本都具備可分割改造的特點(diǎn)。于是“半拉子”工程經(jīng)過(guò)分割、改造、包裝，再加上幾句響亮的口號(hào)便以各種小戶型形象粉墨登場(chǎng)，未曾料到其作用于市場(chǎng)屢試不爽。許多小戶型的誕生本身是尷尬的，由于設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)等先天原因，改造而成小戶型無(wú)法承受起高檔物業(yè)之重。再加上很多項(xiàng)目后期疏于管理，造成了小戶型令人堪憂的現(xiàn)狀。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，小戶型不應(yīng)該只是一味救市的良藥，它應(yīng)該是值得開(kāi)發(fā)商用心去傳承去發(fā)展的一種地產(chǎn)作品。隨著經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展，社會(huì)分工的更加細(xì)化，需要小戶型的人群沒(méi)有一刻減少過(guò)，那些渴望自由空間的生活家、追求國(guó)際化服務(wù)的商旅客、尋找靈感的創(chuàng)作者、等待物業(yè)價(jià)值提升的投資人等等，都在期待符合他們要求的小戶型產(chǎn)品。
   
　　那么，怎樣的小戶型才更加適合現(xiàn)今消費(fèi)者的需求？怎樣的小戶型又更具有市場(chǎng)持續(xù)的生命力呢？

　　位于大寧國(guó)際社區(qū)的寶華現(xiàn)代城項(xiàng)目，似乎能給我們一些這方面的啟示、。該產(chǎn)品整合周邊的地鐵、商業(yè)、國(guó)際社區(qū)、多媒體谷以及大寧綠地等眾多資源，繼承了小戶型配套全、位置優(yōu)越等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商云集了一流的空間、景觀、結(jié)構(gòu)、管理大師及他們的團(tuán)隊(duì)，秉承以人為本的原則不斷創(chuàng)新。除了極富魅力的外立面之外，內(nèi)部還具有很多特點(diǎn)。比如5.4米超高層高，可以給使用者絕佳的空間感受；考究的裝修、氣派的挑高大堂，在滬上眾多小戶型項(xiàng)目中可謂獨(dú)樹(shù)一幟；同時(shí)將小戶型部分的小景觀融入到整個(gè)20萬(wàn)平方米項(xiàng)目的大景觀之中，一改滬上小戶型缺乏景觀的頹氣。而且開(kāi)發(fā)商還非常注重項(xiàng)目的后期管理，集中了優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并希望通過(guò)悉心的維護(hù)運(yùn)營(yíng)使其小戶型產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值。

　　的確如此，面對(duì)小戶型，除了享受其“美味”之外，也千萬(wàn)不要忘記給它注入更持久的活力。