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概要： 近期以“購(gòu)房入戶、購(gòu)房抵稅、購(gòu)房補(bǔ)貼”等主要內(nèi)容的地方**新一輪“救市”措施剛一露面即引發(fā)爭(zhēng)議。爭(zhēng)論的“炮火”集中在兩個(gè)問(wèn)題：新的措施是否合理，實(shí)際效果到底如何。專家認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年出現(xiàn)的波動(dòng)調(diào)整是正常現(xiàn)象，各地樓市擺脫低迷困境仍在價(jià)格?！ 〉胤秸哳l出 目前，廈門、福州等一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年底以來(lái)的階段性“回暖”已暫時(shí)止步。
地方政策頻出
目前，廈門、福州等一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年底以來(lái)的階段性“回暖”已暫時(shí)止步。
廈門市近日出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整我市購(gòu)房入戶政策的意見(jiàn)》將購(gòu)房入戶政策擴(kuò)大到島內(nèi)。去年下半年，廈門市首次調(diào)整購(gòu)房入戶政策，規(guī)定在廈門島外的同安、翔安兩區(qū)(大同街道、祥平街道、大嶝鎮(zhèn)除外)購(gòu)買商品住房的，除享受原有購(gòu)房入戶政策外，新增“購(gòu)買70平方米-80平方米商品住房，可辦理不超過(guò)2人的常住戶口”的措施。近日出臺(tái)的政策規(guī)定，2011年12月31日之前，凡購(gòu)買廈門島內(nèi)指定新開(kāi)發(fā)地區(qū)的100平方米以上商品住房的，也可辦理不超過(guò)2人的島內(nèi)常住戶口。
不僅在廈門，杭州、武漢、成都、天津等相繼制定了類似的“購(gòu)房入戶”政策，還有一些地方嘗試“購(gòu)房抵稅”“購(gòu)房補(bǔ)貼”等措施。近日，某地明確表示，“首次(含改善型)購(gòu)買住房并以按揭方式支付的，其按揭貸款本息可抵扣產(chǎn)權(quán)人繳納的個(gè)人所得稅地方留成部分”。福州、廣州等地的**部門負(fù)責(zé)人表示，將考慮采取現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式，鼓勵(lì)符合條件的市民購(gòu)買空置商品房。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方**在去年10月下旬紛紛響應(yīng)國(guó)家刺激樓市一攬子新政策而出臺(tái)地方政策，其效果有待觀察，因此新一輪“救市”措施的浮現(xiàn)在意料之中。
爭(zhēng)議意料之中
地方**新一輪“救市”措施剛一露面，立即引發(fā)爭(zhēng)議，也在意料之中。
閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為，購(gòu)房入戶表面上是地方**解決當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題的一種辦法，實(shí)質(zhì)是讓普通老百姓為樓市泡沫買單。
也有持不同看法的。北京大學(xué)楊開(kāi)忠教授表示，購(gòu)房入戶政策是拉動(dòng)樓市需求的一種可選擇的手段。用“準(zhǔn)入制”來(lái)代替目前戶籍人口控制指標(biāo)制，不僅能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，有效拉動(dòng)住房市場(chǎng)消費(fèi)，而且可以加快戶籍體制改革，使戶籍管理更公開(kāi)、透明和公平。
針對(duì)“購(gòu)房退稅”“購(gòu)房補(bǔ)貼”等政策，人們質(zhì)疑政策的合理性和公平性。有人算了一筆賬，在出臺(tái)“購(gòu)房退稅”的一些城市，以工資薪水收入為例，按《個(gè)人所得稅法》以及個(gè)人所得稅稅率來(lái)計(jì)算：月收入2000元以下者從政策中得到的“好處”為零；月收入3000元以上的，收入越高則得到的退稅“好處”越多。
一些福州市民認(rèn)為，“購(gòu)房退稅”政策只對(duì)買得起房的人有利，而買得起房的人收入都較高，反而最應(yīng)該得到補(bǔ)貼的低收入者無(wú)法從政策中受益，政策的不合理性顯而易見(jiàn)，也有失社會(huì)公平。就算低收入者能夠從中享受到一點(diǎn)“好處”，每個(gè)月為數(shù)有限的退稅相對(duì)于高房?jī)r(jià)也只是“杯水車薪”。
效果有待觀察
地方**新一輪“救市”政策主要目的為推動(dòng)樓市成交量，但新政策效果究竟將如何，有待觀察。
據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，全國(guó)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)成交量再度面臨普降的行情，上海、北京、深圳等大城市的新建商品房成交量環(huán)比下跌超過(guò)了40%，南京、福州、杭州等城市的新建商品房成交量降幅也在30%以上。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，從去年第四季度開(kāi)始，國(guó)家加大保障性住房建設(shè)力度、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、支持居民購(gòu)房的相關(guān)政策措施的出臺(tái)，一定程度上刺激了市場(chǎng)信心，商品住宅的成交量有所回升。但政策調(diào)整并沒(méi)有終結(jié)市場(chǎng)觀望。
“地方**的‘救市’政策效應(yīng)具有雙面性，即它不但具有正面效應(yīng)，也具有負(fù)面的效應(yīng)。負(fù)面的效應(yīng)主要表現(xiàn)在微觀層面，無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商，還是對(duì)于購(gòu)房者、消費(fèi)者，基于對(duì)未來(lái)政策的預(yù)期，基于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的僥幸心態(tài)，使得當(dāng)前樓市回暖的行情仍然只屬于少數(shù)率先降價(jià)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，而部分消費(fèi)者卻依舊選擇觀望，這種觀望不僅是對(duì)于房?jī)r(jià)的觀望，也有對(duì)于政策的觀望。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
脫困仍在價(jià)格
業(yè)內(nèi)人士指出，各地樓市擺脫低迷困境仍在價(jià)格。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)不景氣與國(guó)際金融危機(jī)關(guān)系不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年出現(xiàn)的波動(dòng)調(diào)整也是正?，F(xiàn)象。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，更多地應(yīng)該運(yùn)用市場(chǎng)手段而非行政手段。
最近關(guān)于存量房貸七折優(yōu)惠的政策，某些銀行出爾反爾、不斷變卦。業(yè)內(nèi)人士潘石屹認(rèn)為，搖擺不定的態(tài)度恰恰暴露出這些部門在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷上存有分歧，所發(fā)出的混亂信號(hào)反而令人擔(dān)憂。
廈門大學(xué)教授陳培愛(ài)認(rèn)為，要想房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量上來(lái)，首要問(wèn)題要讓多數(shù)需要改善居住條件的城市中等收入家庭買得起房。雖然目前許多城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始降了，但多數(shù)降價(jià)只是開(kāi)發(fā)商下調(diào)了局部區(qū)域的樓盤價(jià)格，使得這些局部區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)上來(lái)了。
“今年，**應(yīng)著重吸引更多被壓抑的剛性需求及改善性需求入市。確保樓市可持續(xù)健康發(fā)展，還必須建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制?！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠說(shuō)，未來(lái)開(kāi)發(fā)商在樓盤定價(jià)上必須要給后市留有余地，絕不能以追求暴利為目標(biāo)；不斷創(chuàng)新住房產(chǎn)品，在價(jià)格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)間達(dá)成一個(gè)平衡，以業(yè)態(tài)的多元化換取房?jī)r(jià)持續(xù)發(fā)展的空間。
